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Riforma del Catasto per Genova e Liguria

3 novità, le proteste in via XX che sono servite e l’errore di farla fine legislatura

La stangata (forse) non ci sarà. Ma pensare a una riforma fiscale a fine legislatura e sotto forma di delega è un controsenso. Sono questi gli elementi di giudizio che arrivano dall’analisi di Confedilizia rispetto a quello che è accaduto nelle ultime settimane a Roma e che ha conseguenze inevitabili per i Genovesi e i Liguri. Come spiega Vincenzo Nasini, presidente Ape Confedilizia Genova e vice presidente nazionale di Confedilizia:

«I gazebo in piazza fattoi anche a Genova in via Venti Settembre e in generale le proteste di Confedilizia contro la revisione del catasto in senso patrimoniale sono servite a qualcosa. Ma bisognerà sempre combattere aspramente  e duramente fino a quando non sia estirpato il cattivo seme che fa crescere la mala pianta della avversione verso la proprietà immobiliare che spinge molti politici a licenziare provvedimenti  fiscali e non solo illiberali e anacronistici ma spesso anche sbagliati».

Rispetto al disegno di legge presentato dal Governo, il nuovo testo della riforma fiscale contiene, per quel che riguarda gli immobili, tre principali novità.

La prima è l’eliminazione dell’automatico aumento della tassazione sui redditi da locazione abitativa (articolo 2). Nonostante la cosa non sia mai stata ammessa pubblicamente da promotori e sostenitori della riforma, il testo originario avrebbe inevitabilmente portato all’incremento della cedolare secca sugli affitti residenziali, considerata la volontà di impostare un’unica aliquota alternativa all’Irpef per i redditi finanziari e immobiliari, ipotizzata nel 23 o nel 26 per cento (le attuali percentuali della cedolare sono del 21 e del 10). Si tratta di un miglioramento importante. Ciò che va fatto, ora, è rimuovere la discriminazione nei confronti dei redditi da locazione a uso diverso dall’abitativo, per i quali pure va concessa la possibilità di optare per l’imposta sostitutiva, anche al fine di ridare fiato al commercio e di restituire decoro e sicurezza alle nostre città.

La seconda novità è la nuova impostazione della revisione catastale (comma 2 dell’articolo 6), che, opportunamente, non dispone più l’attribuzione alle unità immobiliari di un valore patrimoniale ma prevede il criterio reddituale, pur in parte impropriamente derivando il reddito dal valore e con il pericoloso inserimento di una non meglio precisata “consultazione” della banca dati Omi (l’Osservatorio sul mercato immobiliare dell’Agenzia delle entrate): una banca dati che contiene, secondo quanto dichiarato dalla stessa Agenzia, “indicazioni di valore di larga massima” su compravendite e locazioni, che non si comprende che cosa abbiano a che vedere col catasto. L’ideale, va ribadito, sarebbe stato il mantenimento del solo comma 1 dell’articolo 6, quello che riguarda le regolarizzazioni catastali, ma Palazzo Chigi ha preteso che la delega comprendesse anche la revisione, insistendo nella forzatura compiuta già all’atto della presentazione del disegno di legge, il cui contenuto è in contrasto con la volontà espressa dal Parlamento nel giugno del 2021 proprio per via dell’inclusione della parte sul catasto.

La terza novità è l’introduzione della “tutela del bene casa” nella norma riguardante il riordino delle cosiddette tax expenditures, vale a dire le deduzioni e le detrazioni Irpef (articolo 2). Si tratta di un principio importante, considerata la rilevanza che da un quarto di secolo hanno gli incentivi per gli interventi sugli immobili (dalla detrazione del 36% istituita nel 1997 al superbonus 110% introdotto nel 2020) e il fondamentale ruolo svolto anche da altre tipologie di deduzioni e detrazioni (interessi sui mutui, spese per restauro di immobili storico-artistici ecc.). Naturalmente, al di là del “paletto” inserito nella delega, si tratterà poi di fare delle scelte di prospettiva e impostare un sistema di incentivi stabile ed equilibrato, sul quale peserà l’imminente approvazione della direttiva Ue sulle prestazioni energetiche nell’edilizia: se essa dovesse prevedere, come è nel testo approvato dalla Commissione, l’obbligo generalizzato di adeguare gli immobili a determinati standard energetici, la domanda da farsi è: chi paga?

In attesa dell’esame del disegno di legge, sperabilmente non solo formale, da parte dell’Aula della Camera e di Commissioni e Aula del Senato, rimane il problema di fondo.

«Pensare a una riforma fiscale, per di più a fine legislatura e sotto forma di delega, con una maggioranza che va dalla Lega a Leu, è un controsenso. E la vaghezza, e la conseguente pericolosità, dell’articolato all’esame del Parlamento ne è la riprova. Come noto, in caso di legge delega le disposizioni direttamente incidenti su cittadini e imprese si hanno con i decreti delegati, che sono di fatto privi di controllo parlamentare. Se a predisporli è un Governo con una maggioranza così anomala, non vedere rischi è nascondersi la realtà».

Paglialunga-Nasini-Russo APE Confedilizia gazebo riforma del catasto
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Il gazebo di APE Confedilizia contro la riforma del catasto

A Genova: aumenti in centro del 27,7%

Con un gazebo allestito in via XX Settembre, Ape Confedilizia ha informato i Genovesi dei rischi che si corrono dal punto di vista della tassazione in caso di riforma del Catasto.
Presenti il presidente Vincenzo Nasini, e i consiglieri di Ape Confedilizia Lorenzo Russo e Sonia Paglialunga sono stati distribuiti documenti che attestano i rischi di aumento.
È stato in particolare il Centro Studi Cisl a elaborare e diffondere alcune stime relativi ai possibili aumenti della base imponibile e dell’Imu nelle maggiori città italiane.

Genova, purtroppo, non fa eccezione rispetto ai rischi di stangata: più 27,7% in centro e più 12,2% nelle zone periferiche.
Per questo Ape Confedilizia continuerà a informare i cittadini sui rischi della riforma del catasto, prevista dall’art. 6 del disegno di legge delega per la riforma fiscale.

L’iniziativa, indetta dalla Confedilizia nazionale, continuerà in diverse città italiane ed ha lo scopo di spiegare appunto la pericolosità della revisione degli estimi catastali, quali sono i partiti che la osteggiano, quali quelli che la sostengono e quali propongono una soluzione di compromesso (ad esempio, approvare il comma 1 ma non il comma 2 dell’art. 6).
Per Vincenzo Nasini:

«Bisogna richiamare l’attenzione anche di coloro che fino ad ora si sono disinteressati al problema, ritenendo di non incorrere in alcun rischio. L’intervento sul catasto previsto dal governo è un rischio per tutti, è per questo che è necessario protestare e farsi sentire. Eppure, vi è la possibilità di una soluzione di mediazione, consistente nella soppressione del solo comma 2 dell’articolo 6 e nel mantenimento, così, della parte riguardante la modernizzazione degli strumenti di mappatura degli immobili. In particolare, facilitazione e accelerazione dell’individuazione e del corretto classamento di: immobili attualmente non censiti (c.d. “immobili fantasma”); immobili che non rispettano la reale consistenza di fatto; immobili che non rispettano la relativa destinazione d’uso; immobili che non rispettano la categoria catastale attribuita; terreni edificabili accatastati come agricoli; immobili abusivi. Quanto agli affitti abitativi, il modo per eliminare ogni ostacolo è altrettanto agevole: approvare l’emendamento, agli atti della Commissione Finanze della Camera, che prevede, con riferimento ai regimi cedolari esistenti, il mantenimento della medesima imposta netta attraverso interventi nella determinazione della base imponibile».

Si tratta di due soluzioni mirate a garantire che la riforma fiscale non porterà ad aumenti di tassazione.
Se questa è l’intenzione del Governo e di tutta la maggioranza, è sufficiente metterle in atto.

situazione superbonus APE Confedilizia Genova
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Catasto, come stanno le cose

Che cosa prevede l’ARTICOLO 6 del disegno di legge delega per la riforma fiscale?

Due cose molto diverse fra loro, ben differenziate già nella rubrica dell’articolo.

  1. Il COMMA 1 prevede la modernizzazione degli strumenti di mappatura degli immobili.
    In particolare, la norma mira a facilitare e accelerare l’individuazione e, eventualmente, il corretto classamento di:
    – immobili attualmente non censiti (c.d. “immobili fantasma”);
    – immobili che non rispettano la reale consistenza di fatto;
    – immobili che non rispettano la relativa destinazione d’uso;
    – immobili che non rispettano la categoria catastale attribuita;
    – terreni edificabili accatastati come agricoli;
    – immobili abusivi.

    Il comma 1 è condiviso dall’intero Parlamento.

  2. Il COMMA 2 prevede la revisione del catasto dei fabbricati.
    La novità principale della revisione è l’introduzione di una qualificazione patrimoniale del catasto italiano, tradizionalmente di natura reddituale perché teso a considerare quale indice di capacità contributiva la capacità dell’immobile di produrre reddito e non il suo mero possesso.

    Il comma 2 non è condiviso da 5 forze politiche: 3 di maggioranza (Lega, Forza Italia, Coraggio Italia), 2 di opposizione (Fratelli d’Italia, Alternativa).

Perché c’è grande attenzione al tema catasto?

Perché sui dati catastali si basano diversi tributi, il principale dei quali è l’IMU, vera e propria patrimoniale annuale sugli immobili, che ha un gettito di circa 22 miliardi di euro l’anno, frutto dell’aumento dei moltiplicatori catastali e delle aliquote disposto con la manovra Monti (prima l’ICI pesava per circa 9 miliardi l’anno).

Dall’IMU è attualmente esclusa l’abitazione principale (la cosiddetta “prima casa”), a meno che non si tratti di un’unità immobiliare di categoria catastale A/1, A/8 e A/9. Tuttavia, va sottolineato che la Commissione europea — oltre a racco- mandare a1l’Ita1ia di “aggiornare” il catasto al fine di compensare con maggiore tassazione sugli immobili una minore imposizione “sul lavoro” — ha suggerito anche di reintrodurre l’IMU sull’abitazione principale.

Gli altri tributi fondati sulle risultanze catastali sono, principalmente, l’Imposta di registro, che si paga in caso di acquisto di un immobile, l’Imposta sulle successioni e sulle donazioni e l’Irpef dovuta per le abitazioni ulteriori a quella principale che si trovino nello stesso Comune
di quella di residenza e che non siano locate.

Peraltro, i dati catastali influenzano anche l’Indicatore della situazione economica equivalente (ISEE), attraverso il quale i cittadini accedono, a condizioni agevolate, alle prestazioni sociali o ai servizi di pubblica utilità. Tra i parametri con i quali viene determinata la situazione economica del nucleo familiare del richiedente la prestazione o il servizio rientra, infatti, il valore catastale degli immobili di proprietà, “prima casa” inclusa. Maggiore è il valore catastale di quest’ultima, dunque, minore possibilità vi è di ottenere la prestazione o il
servizio.

In ogni caso, è stato il Governo stesso a dichiarare esplicitamente la finalità di incremento di tassazione sugli immobili dell’intervento normativo. La relazione del Ministero dell’economia e delle finanze sull’articolo 6 del disegno di legge delega afferma che la disposizione

“è coerente” con la raccomandazione della Commissione europea con la quale si invita l’Ita1ia a “ridurre la pressione fiscale sul lavoro attraverso una riforma dei valori catastali”. Dal canto suo, il Presidente del Consiglio — rispondendo alla Camera a un’interrogazione parlamentare — ha affermato, parlando de1l’Imu, che “gli estimi su cui sono basati i gettiti di oggi sono del1’88-89, son passati più di 33 anni!”.

È appena il caso di rilevare che la bizzarra precisazione circa le finalità non fiscali del nuovo catasto (una norma priva di finalità fiscali in una riforma fiscale è un inedito…), contenuta nel comma 2 dell’articolo 6, è stata inserita al mero scopo di (tentare di) tranquillizzare qualche
osservatore superficiale, risolvendosi in realtà in un’ulteriore (e un po’ goffa) ammissione degli ovvi obiettivi della revisione catastale.

Il Centro Studi della CISL ha elaborato e diffuso alcune stime relative ai possibili aumenti della base imponibile e dell’IMU nelle maggiori città d’Ita1ia: Roma + 52%; Milano +151,2% in centro e 87% in periferia; Napoli 119% in centro e + 59,8% in periferia; Bologna 55%; Genova +27,7% in centro e 12,2% in periferia; Bari 32,7% in centro e +23,7% in periferia.

Per il Servizio Lavoro, Coesione e Territorio della UIL, le rendite catastali aumenterebbero del 128,3% con punte del 189% a Trento, del 183% a Roma, del 164% a Palermo, del 155% a Venezia, del 123% a Milano.

I rischi della revisione del catasto prevista dal comma 2 dell’articolo 6 sono stati evidenziati dall’intero mondo immobiliare. Oltre che la rappresentanza dei proprietari (Confedilizia), si sono pronunciate — fra l’altro — quelle degli agenti immobiliari (Fiaip), delle imprese immobiliari (Aspesi), degli amministratori di condominio (Gesticond, fra le altre).

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Catasto reddituale e catasto patrimoniale

Il catasto italiano nacque con funzioni perequative, allo scopo di recare uniformità di valutazioni all’interno della Penisola. E ha avuto una costante caratteristica: essere un catasto di redditi e non di valori. La sua funzione, in sintesi, è tradizionalmente stata quella di indicare il
reddito medio ordinariamente ritraibile da un terreno o da un immobile. La stessa Corte costituzionale ha ritenuto di “salvare” la trasformazione del catasto reddituale in catasto patrimoniale, inopinatamente attuata con decreto ministeriale e dichiarata illegittima dalla
magistratura amministrativa, sul presupposto della sua provvisorietà. In tale contesto, peraltro, la Consulta fece significativamente rilevare che

“nel momento in cui, per determinare tariffe di estimo e rendite catastali, si abbandona il tradizionale ancoraggio al reddito ritraibile e si privilegia il valore di mercato del bene, si opera una scelta procedimentale alla quale non è logicamente estraneo il rischio di determinazione di rendite catastali tali da superare per la loro misura il reddito effettivo, sicché imposte ordinarie, che a tali rendite si rifacessero, porterebbero ad una sostanziale progressiva erosione del bene”.

Quali sono le posizioni politiche in campo?

Il Governo e parte della maggioranza sostengono la necessità di giungere all’approvazione dell’articolo 6 del disegno di legge.

Il Centrodestra — sia quello di maggioranza (Lega, Forza Italia, Coraggio Italia, Noi con l’Italia), sia quello di opposizione (Fratelli d’Italia) — ha proposto la soppressione dell’intero articolo 6, anche in coerenza con quanto convenuto dall’intera maggioranza il 30 giugno 2021, in occasione dell’approvazione del documento di indirizzo per la riforma fiscale, che lo stesso Governo — nella Nota di Aggiornamento del Documento di Economia e Finanza (NADEF) — ha indicato come testo alla base della sua proposta.

Vista l’insistenza del Governo sul proprio testo, il Centrodestra di maggioranza ha promosso due proposte di mediazione, che avevano come tratto distintivo il mantenimento di tutte le previsioni contenute nell’attuale comma 1 e che erano finalizzate alla mappatura degli immobili, al loro corretto classamento, all’emersione degli immobili fantasma e alla regolarizzazione di quelli abusivi. Entrambe sono state rifiutate dal Governo e dagli altri partiti della maggioranza, evidentemente più interessati a introdurre il catasto patrimoniale, con tutti i pericoli connessi.

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Convegno Nazionale: Superbonus, catasto e nuove regole per le assemblee di condominio

 Tanti i temi che si affronteranno nel Convegno Nazionale, in programma a Genova il 6 aprile.

locandina_Convegno Nazionale: Superbonus, catasto e nuove regole per le assemblee di condominioSi terrà mercoledì 6 aprile 2022 il Convegno “Il condominio dopo le novità legislative e le recenti pronunce delle sezioni unite”.
L’appuntamento è al Grand Hotel Savoia, in via Arsenale di Terra 5, a Genova. Dalle ore 14 alle ore 19, sono in programma diversi interventi inerenti alla materia condominiale, superbonus e novità legislative a cura dei rappresentanti di Confedilizia e del Foro Immobiliare. I temi sono importanti e legati all’attualità, con respiro nazionale ma con riferimenti alla situazione genovese e ligure.

A coordinare i lavori è l’avvocato Massimo Benoit Torsegno del Direttivo Nazionale del Foro Immobiliare.

Dopo la registrazione dei partecipanti alle 14, alle 14.30 “Novità legislative in tema di convocazione e svolgimento dell’assemblea condominiale” a cura di Antonio Nucera Centro Studi Confedilizia.
Alle 15 “Mediazione e arbitrato in materia condominiale” con Rosario Dolce, avvocato del Foro di Palermo; alle 15.30 Massimo Benoit Torsegno, avvocato del Foro di Genova interverrà su “L’onere di presentare l’istanza di mediazione dopo la pronuncia n. 19596/2020 delle Sezioni Unite”, mentre Antonino Coppolino, avvocato del Foro di Piacenza farà una relazione su “Nuovi obblighi e nuove responsabilità per l’ amministratore di condominio”.
Di “Problemi e questioni attuali in tema di superbonus” parlerà Eugenio Correale, avvocato del Foro di Milano, alle 16.30. Alle 17.30 “La responsabilità civile in condominio” sarà il tema trattato da Vincenzo Nasini, avvocato del Foro di Genova e presidente di Ape Confedilizia Genova. Alle 18 “Nullità o annullabilità delle delibere di ripartizione delle spese dopo la sentenza n. 9839/2021” è il tema al centro dell’intervento di Giacomo Rota, magistrato del Tribunale di Siracusa; alle 18.30 “La Sentenza n. 28972/2020 delle Sezioni Unite in tema di “Diritto di uso esclusivo” e i suoi riflessi in materia condominiale” è il tema trattato da Paolo Scalettaris, avvocato del Foro di Udine.

Il convegno si chiuderà dalle 19 con interventi dei partecipanti e dibattito.

Per gli Avvocati iscritti all’Ordine la partecipazione all’intero Convegno darà diritto a 4 crediti formativi.

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Catasto, ecco i fatti

Poiché le indiscrezioni giornalistiche indicano anche il catasto fra i temi trattati nella riunione del Presidente del Consiglio con i capi delegazione della maggioranza nel Governo, Confedilizia ritiene utile ricordare come si sono svolti i fatti.

  1. Il 30 giugno 2021 le Commissioni Finanze del Senato e della Camera hanno approvato – al termine di una lunga serie di audizioni sulla riforma fiscale – un “documento conclusivo” finalizzato a “fungere da indirizzo politico al Governo per la predisposizione della riforma fiscale complessiva”. Nello stesso, a seguito di una trattativa politica fra i diversi Gruppi parlamentari (e – evidentemente – di uno “scambio” fra gli stessi), la maggioranza convenne di non indicare il catasto fra i temi da includere nella riforma fiscale.
  1. catasto urbano APE Confedilizia GenovaIl 29 settembre 2021 il Governo ha approvato e presentato al Parlamento la Nota di Aggiornamento al Documento di Economia e Finanza (NADEF). Nella stessa, si legge quanto segue: “Con riferimento al sistema fiscale, a novembre 2020 il Parlamento ha deliberato l’avvio dell’Indagine conoscitiva sulla riforma dell’imposta sul reddito delle persone fisiche e sugli altri aspetti del sistema tributario. L’Indagine ha avuto luogo nel primo semestre 2021 e si è conclusa il 30 giugno con l’approvazione di una relazione che costituirà la base per la predisposizione da parte del Governo di un disegno di legge delega sulla riforma fiscale”.
  1. Il 5 ottobre 2021 il Consiglio dei Ministri ha approvato il disegno di legge delega per la riforma fiscale. Poiché la bozza predisposta dal Governo – già emersa nella precedente riunione della Cabina di regia – conteneva anche la revisione del catasto, la Lega ha lasciato in anticipo la riunione della Cabina di regia e non ha partecipato alla successiva riunione del Consiglio dei Ministri. Il Segretario Salvini dichiarò: “Il nostro consenso non c’è”.
  1. Il 28 ottobre 2021 il testo del disegno di legge delega per la riforma fiscale è stato presentato in Parlamento. La relazione del Ministero dell’economia e delle finanze sull’articolo 6 (revisione del catasto), afferma che la disposizione “è coerente” con la raccomandazione della Commissione europea con la quale si invita l’Italia a “ridurre la pressione fiscale sul lavoro attraverso una riforma dei valori catastali”, così esplicitandosi la finalità di aumento della tassazione sugli immobili.
  1. Il 14 gennaio 2022 sono stati depositati due emendamenti soppressivi dell’articolo 6 del disegno di legge delega per la riforma fiscale: uno a firma dei Presidenti dei Gruppi parlamentari della Lega, di Forza Italia, di Coraggio Italia, di Fratelli d’Italia e del leader della componente Noi con l’Italia del Gruppo Misto; uno da parte della componente Alternativa del gruppo Misto.
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